La fiscalité immobilière est un ensemble de taxes qui s’appliquent à la propriété de biens immobiliers. L’un de ces impôts, à savoir l’impôt foncier, a été appliqué pendant la majeure partie de l’histoire de notre civilisation et l’est toujours dans la plupart des pays, notamment en France. Cependant, il existe des solutions légales et efficaces pour payer moins d’impôts sur les logements : c’est la défiscalisation sur l’investissement immobilier. Il existe de nombreux dispositifs (conditions particulières) permettant d’acheter un bien immobilier tout en profitant d’une réduction d’impôt. Les dispositifs principaux sont la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard.
Dans cet article, nous allons nous intéresser à la défiscalisation sur l’investissement immobilier neuf. Comment fonctionne ce dispositif ? Quelle est la réduction d’impôt proposée ? Faisons le point.
Qu’est-ce qu’un dispositif de défiscalisation sur l’investissement immobilier neuf ?
La loi fiscale Pinel, au même titre que la loi Censi-Bouvard, est une politique française du logement visant à attirer les citoyens à la recherche d’une opportunité d’investissement. L’objectif de l’État est de promouvoir le logement abordable en offrant aux propriétaires des conditions d’investissement attractives avec des économies d’impôt. Grâce aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, il devient possible de déduire un certain pourcentage du montant de l’investissement sur l’impôt sur les revenus. En d’autres termes, ces textes de loi permettent de défiscaliser, et encouragent donc les investisseurs à proposer plus de logements en location.
Faisons le point sur les différentes caractéristiques de la loi Pinel et de la loi Censi-Bouvard.
La loi de défiscalisation Pinel pour un logement neuf
La loi Pinel en France a été créée pour encourager les propriétaires et les investisseurs immobiliers à construire ou à acheter un nouvel appartement ou une nouvelle maison. L’objectif est de rendre l’immobilier locatif plus abordable pour la population aux revenus modestes.
Depuis le 1er janvier 2015, un propriétaire immobilier qui investit peut bénéficier d’une déduction fiscale pouvant atteindre jusqu’à 21 % du coût total de l’investissement. En échange, il devra louer son bien pendant un minimum de 6 ans.
Pour chaque année de location, vous bénéficiez d’un crédit Pinel, équivalent à 12 % si votre logement est loué depuis 6 ans. Ce pourcentage est de 18 m de réduction d’impôt sur une durée locative de 9 ans, et de 21 % sur une durée locative de 12 ans.
Le propriétaire est tenu de respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Ce cadeau équivalent Pinel de réduction d’impôts est plafonné à 63 000 €. La loi Pinel (ou dispositif Pinel) permet à chaque Français domicilié en France de profiter d’une réduction d’impôt.
Quelles sont les zones géographiques concernées par la loi de défiscalisation Pinel ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu proposée par le dispositif Pinel, il est nécessaire d’investir dans un logement situé dans une zone éligible (ou zone en tension immobilière). Il s’agit des zones A, Abis, B1, B2 et C.
Quelles sont les conditions de la loi Pinel concernant les locataires ?
Le logement immobilier concerné par le dispositif Pinel doit être la résidence principale du locataire. Contrairement à la loi Censi-Bouvard, le bien ne doit pas être meublé. En outre, le revenu fiscal annuel ne doit pas dépasser un certain seuil, qui varie en fonction de la zone concernée.
La loi de défiscalisation Censi-Bouvard pour un logement neuf
Le dispositif Censi-Bouvard est une mesure incitative du gouvernement français qui encourage la population à investir dans des logements neufs meublés, dans un but locatif. Il vise à encourager l’accession à la location, en maintenant les loyers des logements neufs à un niveau bas, grâce à des avantages fiscaux et des subventions.
La loi Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôt, suite à l’achat d’un logement neuf à visée locative. Cette déduction fiscale vous permet de bénéficier d’une réduction égale à 11 % de la valeur du bien HT, dans une limite de 33 000 euros, à condition de respecter une durée locative de 9 ans minimum. En outre, ce dispositif permet de récupérer la TVA à hauteur de 20 %.
La loi Censi-Bouvard ne concerne qu’un seul type de biens immobiliers : les logements situés en résidences de services : les résidences pour seniors, pour étudiantes, ou les EHPAD. Précisons également que, pour pouvoir profiter de la défiscalisation de la loi Censi-Bouvard, la valeur du bien concerné ne doit pas dépasser 300 000 euros.
Loi Pinel ou Censi-Bouvard : quel dispositif choisir ?
Même si les lois Pinel et Censi-Bouvard ont un objectif commun, ces deux dispositifs sont bien différents. Alors, lequel choisir ?
La loi Censi-Bouvard vous permet d’accéder au statut de bailleur, sans les inconvénients. En effet, c’est la résidence qui se chargera de trouver un locataire et ainsi, d’assurer un bon taux d’occupation de votre bien. En revanche, la loi Pinel permet de profiter d’une défiscalisation de l’impôt sur le revenu pendant une plus longue période (12 ans, contre 9 ans). Précisons également que la loi Pinel concerne les logements neufs, ainsi que les logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation.
Bon à savoir : en cas de non-respect des engagements fixés par les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard, l’acquéreur perdra automatiquement ses bénéfices fiscaux. Alors, comment réussir sa défiscalisation immobilière ? C’est ce que nous allons voir.
Comment réussir sa défiscalisation immobilière grâce à un logement neuf ?
Investir dans l’immobilier locatif n’est pas une mince affaire. En effet, il est nécessaire de bien préparer cet achat. Et pour ce faire, il est nécessaire de se concentrer sur certains points, dont l’emplacement du bien. En effet, cet élément est très important et ne doit pas être négligé, car vous pourriez perdre de l’argent si vous achetez un appartement mal situé. Pour profiter du dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, et ainsi limiter votre impôt sur le revenu, vous devez vous assurer d’un bon taux d’occupation de votre logement. Dans tous les cas, il faut noter que dès que vous avez décidé d’investir dans une zone donnée, il est indispensable d’accompagner votre achat des conseils professionnels d’un agent expérimenté. En effet, ce professionnel vous conseillera sur les meilleurs emplacements et augmentera ainsi vos chances de succès.