Estimation ou expertise immobilière ? Quentin LAGALLARDE expert immobilier nous répond.

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Bonjour, je suis Pierre Villedieu, gérant de l’agence immobilière Régine Villedieu Immobilier. Aujourd’hui, on vous emmène sur les toits du monde immobilier, à Cherbourg-en-Cotentin. « C’est pour toit » c’est le podcast qui répond à toutes vos questions relatives au logement, du sol au plafond, sans tabou. Le principe est simple : vous nous proposez des questions sur notre répondeur et nous y répondrons en appelant des experts. N’hésitez pas à laisser votre message.

Pour le premier épisode de « C’est pour toit », franchissons les sommets du domaine juridique en appelant Quentin LAGALLARDE. Je ne suis pas allé le chercher très loin, c’est mon voisin de l’agence, je le connais bien. Il est expert immobilier à Cherbourg-en-Cotentin.

 

 

Peux-tu te présenter en quelques mots :

Q.L. : Je suis expert évaluateur en immobilier. Mon métier consiste à pouvoir expertiser les biens et donner leurs valeurs dans différents cadres, dans des cadres traditionnels de mise en vente, mise en location, projet d’acquisition mais aussi des problématiques de droit de la famille (divorce, succession, donation, des litiges fiscaux, des question en matières de bail commercial, des valorisations pour des organismes financeurs tels que les banques). Vraiment toutes les questions de valorisation actuelle ou même dans le passé avec de la recherche. Je suis certifié MRICS et REV (Recognized European Valuer) qui sont les certifications les plus hautes en matière d’expertises immobilières. J’exerce à Cherbourg mais je vais aussi rayonner dans toute la Normandie plus un bureau annexe à Paris.

Une auditrice nous a laissé sa question sur le répondeur, la voici :

“Bonjour, dans le cadre d’un divorce je dois faire estimer mon bien. Pouvez-vous me dire quelle est la différence entre une estimation réalisée par une agence ou par un expert? Je vous remercie par avance de votre réponse.”

Q.L. : Les agences immobilières font de l’évaluation de manière courante à travers d’avis de valeurs, d’estimations avec pour but de positionner le bien dans une intervalle de prix le plus proche possible de ce qui pourrait se réaliser sur un marché. On pourrait dire que c’est un prix de commercialisation adéquate, en lien avec une valeur vénale. Un expert immobilier lui, fait un travail de démonstration de la valeur avec une analyse des facteurs économiques, des facteurs géographiques, des facteurs du bâti, du marché, bien sûr la prise en compte des surfaces, la prise en compte des droits liés à cet immobilier, l’urbanisme, la fiscalité, l’analyse du titre, l’analyse des baux éventuellement en cours. Voilà la différence qu’on va avoir entre les deux. Donc on va avoir une étude très approfondie et argumentée, au sein d’un rapport, pour justifier la valeur déterminée à partir d’éléments de comparaison notamment, qu’on va aller relever sur le marché avec des éléments probants, éventuellement d’autres méthodes d’analyse de détermination de la valeur telles que des méthodes dites financières.

P.V. : Donc, c’est clair : l’expertise c’est complet mais dans la réalité, je pense que tu as déjà dû faire quelques expertises sur des biens qui ont déjà été estimés par des agences immobilières.

Constates-tu des différences notables sur les différentes valorisations ?

Q.L. : Alors, je dirai que des professionnels de l’immobilier qui ont réellement estimé en fonction du marché à partir des éléments probants, on a très peu de différences. Par contre des professionnels qui, et actuellement, surestiment les biens uniquement dans un but d’avoir le mandat on le voit aussi. Et là ce sont des estimations qui ne sont pas en lien avec la réalité. Donc on a de grosses discordances dans les prix, oui.

P.V. : Ok. Ça, je le comprends et je le constate régulièrement. Quand on fait des estimations pour une mise en vente, on est parfois face à des vendeurs qui ont des estimations à + 50 000 € voir même parfois + 100 000 € par rapport à notre valorisation et qui n’arrivent pas à s’y retrouver. Je vois bien le problème. Ok, je pense que là, c’est clair pour tout le monde !

Est-ce que tu veux ajouter quelque chose par rapport à ce sujet ?

Q.L. : Je rajouterai que par rapport à la problématique de ta cliente qui t’a interrogée, pour un divorce l’expertise est plus intéressante qu’une estimation faite par un professionnel de la transaction parce que l’expertise va pouvoir être menée contradictoirement entre les deux futurs ex-époux qui vont avoir vocation à se partager le bien puisque chacun va pouvoir, au travers d’une expertise qui va pouvoir être contradictoire, émettre ses observations et obtenir une valeur qui soit presque consensuelle. En tout cas sur laquelle chacun aura pu donner ses observations. Et donc on va aussi gagner du temps dans la procédure de divorce.

P.V. : Merci de nous avoir écoutés ! Je remercie encore une fois Quentin pour le temps qu’il a bien voulu nous accorder. On se retrouve bientôt dans ce podcast. N’hésitez pas à vous abonner et à le partager ! A très vite.

 

Régine Villedieu Immobilier

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