Voici un sujet pour lequel on trouve pas mal de réponses variées sur internet, et même les sites de professionnels ne sont pas toujours d’accord. Et pourtant le sujet est clairement prévu par la loi. La raison de ces explications divergentes ? Les copropriétés ont leurs règles bien particulières et peu de professionnels les pratiquent en détails. Dans cet article on va justement rentrer dans les détails mais sans « blabla ».
Alors que prévoit cette loi exactement?
Dans l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 c’est la date de l’appel de fonds qui fait compte, en gros le propriétaire du bien à cette date doit payer. Le copropriétaire du bien doit payer les travaux que ceux-ci aient débuté ou non, qu’il les ait voté ou pas.
Et en pratique comment ça se passe
Jusqu’a la signature définitive de la vente, le vendeur reçoit les appels de fonds du syndic pour les charges classiques de son bien et les charges exceptionnelles que sont les travaux. Quand le bien est finalement vendu le notaire informe le syndic ou le responsable de ce dernier du changement de co-propriétaire. Le vendeur n’a donc plus à payer ses charges et le nouveau propriétaire prend le relais. Il paye donc les charges courantes et exceptionnelles de son nouveau logement.
Voila pourquoi il est important si vous vous portez acquéreur d’un bien en co-propriété de demander à votre agent immobilier favori (Régine Villedieu Immobilier de préférence) si des travaux ont été votés, et évidement si la réponse est positive, de savoir si l’appel de fonds intervient avant la signature ou non. Ainsi vous saurez désormais si ces travaux seront à votre charge ou non. Il est d’usage pour un acquéreur de demander les PV d’assemblées générales pour vérifier ce qui est voté.
Lors de la négociation, il arrive parfois qu’un accord soit trouvé entre les partie pour changer cette règle. Il faut alors impérativement qu’une clause qui indique que le vendeur garde pour lui la charge totale des travaux qui ont été voté lors des assemblées générales auxquelles il a participé dans le compromis de vente. Ainsi le notaire pourra retenir lors de la vente une somme correspondante aux fonds qui seront appelés après cette dernière comme le compromis ou la promesse de vente le prévoyait. Le syndic lui appellera toujours les fonds chez le co-propriétaire officiel du bien, qui aura préalablement touché les fonds correspondants. Sans cette clause explicitement inscrite dans le compromis ou la promesse, c’est la règle que je vous ai énoncé au début de cet article qui s’applique. C’est donc le co-propriétaire du bien au jour de l’appel de fonds qui paye.
Je suis acquéreur d’un bien mais l’assemblée générale à lieu entre la promesse et la vente définitive
Déjà pour commencer, c’est le propriétaire qui est convoqué à l’assemblée générale donc le vendeur du bien que vous souhaitez acheter. Pourtant en tant qu’acquéreur vous pouvez voter à cette assemblée. Alors le tour de « pass pass » est simple, le vendeur peut, s’il le souhaite vous donner son pouvoir pour de le représenter lors de cette assemblée générale de copropriété. Attention il ne peut pas vous imposer de le représenter mais le simple fait de vous laisser la possibilité suffit. Et cas très particulier, si vous êtes déjà propriétaire dans la copropriété, il faut noter que ça ne change rien pour le cas de votre acquisition, si vous voulez voter pour votre futur bien il vous faut ce pouvoir, on y reviendra dans notre exemple plus bas.
Le vendeur doit vous fournir au minimum 5 jours avant la tenue de l’assemblée de copropriété : la convocation stipulant la date et le lieu de la réunion, l‘ordre du jour avec tous les points qui y seront abordés, la procuration remplie par ce dernier, vous désignant comme son représentant.
Il est important de bien comprendre que si le vendeur vous permet de le représenter lors de cette assemblée générale, et donc de voter, alors la totalité du coût des travaux est à votre charge. Vous devrez donc payer les travaux votés entre le compromis et la vente définitive du bien. Que vous assistiez ou non à cette assemblée. Si le vendeur ne vous met pas en mesure de le représenter alors il sera redevable des fonds appelés jusqu’à la vente.
Cette subtilité dans la réglementation est à connaître pour éviter bien des surprises. C’est pourquoi il est particulièrement important que le sujet soit traité en amont et ceci dès le compromis ou la promesse de vente.
Reprenons enfin le cas très particulier de l’acquisition par un copropriétaire d’un second lot au sein de la même copropriété. Bien qu’il vote pour son compte les travaux à l’assemblée générale, si le copropriétaire vendeur du lot qu’il compte acquérir ne le mets pas en mesure de le représenter pour le bien en vente, il ne sera pas tenu de régler les appels de fonds pour les travaux du lot sous compromis avant la signature définitive de son acquisition.
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