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29-12-2015

Mesurer et compter en immobilier



Les méthodes pour mesurer un bien immobilier sont multiples. La plus connue est la célèbre loi Carrez du 18 décembre 1996, mais en immobilier les surfaces des biens ne faisant pas partie d'une copropriété notamment ne suivent pas cette loi. En effet pour le calcul de surface habitable c'est l’article R.111-2 du Code de la construction. Et pour une location la surface habitable c'est la loi Boutin de 2009... Pas si simple!

  • La loi Carrez concerne la vente d'un logement en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m²! Le calcul se fait sur la superficie des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cage d'escalier, gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Le calcul se fait à 1.80 m, tout ce qui est en-dessous n'est pas pris en compte tout comme les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Attention cependant si un lot différent du logement inférieur à 8 m² est vendu avec le logement et qu'il y a une possibilité de le relier physiquement avec le logement ou que c'est déjà le cas il peut être compté. Si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente.
  • La surface habitable selon les 2e et 3e alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation concerne la vente d'un logement individuel! Le calcul concerne la superficie des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, murs, marches et cage d'escalier, gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Le calcul se fait à 1.80 m, tout ce qui est en-dessous n'est pas pris en compte tout comme les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10 comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements.
  • La loi Boutin concerne la location d'un logement vide. Les locations saisonnières ou meublées ne sont pas concernées. Le calcul est identique à celui défini selon les 2e et 3e alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Il est obligatoire de signaler la surface habitable d'un logement pour sa mise en location.


Bon a savoir : pour les impôts c'est la surface au sol de plinthe à plinthe appelée (SDP) qui compte! Et pour votre diagnostique "DPE" c'est la surface habitable.

Pour le calcul de surface le recours a un diagnostiqueur n'est pas obligatoire mais évidement conseillé. En effet si votre acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m² manquants.

Passons maintenant au comptage des pièces d'un logement que vous retrouvez régulièrement sur les annonces immobilières.

  • Comment détermine-t-on le nombre de pièces ? Vous devez prendre en compte les pièces de moins de 30 m² et de plus de 9 m². Les pièces telles que la cuisine (sauf si sa surface excède 12 m²), les toilettes, la salle de bain ne doivent pas être prises en compte. Vous ne devez pas compter non plus les entrées, couloirs, dégagements,... ainsi que les pièces à usage exclusivement professionnel. En revanche, une pièce d’une surface supérieure à 30 m² compte double.


Voilà, j'espère que c'est plus clair pour vous! Si des questions persistent n'hésitez pas à nous contacter!

Merci à Loic RENAN de OMEGA Expertise à Tollevast pour sa collaboration à l'article!