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08-04-2014

Le Prêt Immobilier



Le prêt immo :
Pas de secret, à moins d’avoir pas mal d’économies de côté pour acheter votre appartement ou maison, que ce soit en résidence principale, secondaire ou en investissement locatif vous devez passer par la case banque ou courtier pour faire un prêt immobilier.

La première question : combien je peux emprunter ?
Tout d’abord il faut calculer votre mensualité, et en général le maximum admis est de 33 % du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur votre dernière déclaration d'impôt annuelle) divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités. Et cette mensualité inclut tous vos crédits, même le prêt automobile si vous en avez un !

Ensuite vient la question : Combien de temps ?
En général, pour une résidence principale la durée se situe entre 20 et 25 ans en France. Et c’est précisément cette donnée qui va vous autoriser un montant de crédit maximum puisqu’en général on essaie de se rapprocher des 33% de mensualité maximum…

Vous connaissez donc le montant des mensualités et la durée. Il faut regarder les taux. Plus le crédit est court plus les taux d’intérêts sont bas…

Taux fixe, taux révisable mais c’est quoi ?
Rien de plus simple, un taux fixe est un taux qui ne va pas changer sur toute la durée de votre prêt, au contraire d’un taux variable. En général les taux variables sont capés, c’est à dire qu’ils ne pourront dépasser un certains taux. 3% capé 1% variera donc entre 2% et 4% mais jamais au-dessus ou au-dessous.

Et le TEG c’est quoi ?
Le Taux Effectif Global est un taux d'intérêt destiné à représenter le coût réel d'un prêt. Il reprend en compte tous les frais obligatoires liés au financement :
  • le taux d'intérêt du prêt,
  • les frais de dossier,
  • les primes d'assurance décès-invalidité et incapacité temporaire de travail obligatoires,
  • les frais de garantie (parfois également appelés frais de constitution des sûretés réelles).

Et le prêt relais ?
Il est fait pour acheter avant d’avoir vendu. En France 40% des achats se font suite à la revente d’un bien. Il peut être très confortable de pouvoir acheter avant d’avoir vendu, pour une mutation par exemple, mais dans certains cas c’est une obligation suite à une vente qui traine.
En général, la banque vous finance votre nouveau projet et vous laisse un délai pour vendre l’autre bien, vous ne payez que les intérêts chaque mois ou directement à la fin de durée, en déduction du prix de vente de votre ancien bien immobilier.

Lorsque les taux sont bas il peut être très intéressant de renégocier son prêt pour diminuer les mensualités, la durée du crédit ou les deux.

Pour qu’il soit intéressant, il est conseillé d’avoir un restant de capital du supérieur a 50 000 euros, une différence de taux d’au moins 1% et une durée de prêt restante plus longue que la durée écoulée. Il ne faut pas oublier les pénalités de remboursement anticipé et les frais de mise en place d'une nouvelle garantie.
Il est assez rare que votre banque actuelle puisse vous faire une proposition intéressante car elle ne pourra pas solder votre ancien crédit si vous restez client… Il faut donc aller voir une autre banque ou un courtier pour avoir les meilleurs prix.

Quel est le meilleur profil pour emprunter ?
attention je parle bien de profil idéal et en aucun cas de profil minimum !
Tout d’abord il faut avoir de l’apport, l’idéal est d’avoir au moins les frais agence et de notaire,
Il est jeune mais pas trop : les banques seront moins exigeantes pour un emprunteur qui a sa vie professionnelle devant lui mais qui a tout de même de l’expérience,
  • Il n’a aucun crédit en cours,
  • Il a un emploi stable en CDI
  • Ses extraits de compte sont irréprochables
  • Il arrive facilement à épargner
  • Il n’a aucun problème de loyer
  • Il a un PEL
  • Il fait un achat cohérant avec ses besoins et ne dépassent pas 30% de travaux..
  • Attention je répète que l’on parle ici de profil idéal !


Les documents qui doivent constituer votre dossier pour le prêt :
2 derniers avis d’imposition,
3 derniers bulletins de salaire,
3 derniers relevés de compte en banque,
Justificatif d’identité,
Justificatif de domicile actuel,

Compromis de vente
  • Déclaration ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) pour ceux qui y sont assujettis.
  • relevé de comptes titres,
  • relevé de comptes d’épargne,
  • relevé de situation de contrat d’assurance-vie.


Idéalement ces documents doivent être originaux.

L’agence Régine Villedieu Immobilier a des contacts privilégiés avec des intermédiaires de banque, et banquier. N’hésitez pas à nous contacter pour être mis en relation en cliquant sur l’onglet ici : Contact