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L'agent immobilier: Un conseiller spécialisé
Pour votre bien immobilier


L'agent immobilier est un intermédiaire important sur le marché de l'immobilier.

Une agence immobilière c’est quoi ?
L'agence immobilière est tout d’abord un lieu où vous pouvez rencontrer un ou des agents immobiliers. Ce lieu a pour objectif de mettre en relation des personnes à la recherche d’un logement à acheter ou à louer et celles qui en ont de disponibles immédiatement ou plus tard. Elle peut s’occuper d'une transaction, vente ou location… Elle peut aussi gérer les problèmes des propriétaires et des locataires en leur servant d’intermédiaire pour la gestion d’un bien ou des parties communes en tant que syndicat de copropriété.

Qui peut être agent immobilier ?
La profession d’agent immobilier est très règlementée et n'est accessible qu’aux titulaires d'une carte professionnelle T ou G l’autorisant à effectuer des transactions immobilières et/ou de la gestion immobilière. Sa délivrance repose sur la validation de compétences professionnelles, et sur la souscription a des assurances. Vous aurez donc la garantie que l’agence a bien souscrit une responsabilité civile professionnelle et une garantie financière. Lorsque vous mettez un bien en vente par le biais d’un agent immobilier, n’hésitez pas à demander la carte professionnelle délivrée par la préfecture, ou attestation d’emploi délivrée par les agences à leurs employés.
Vérifier le département de délivrance de ses cartes vous en dira peut être un peu plus sur le professionnalisme de votre interlocuteur.


Rôles d’une agence immobilière étape par étapes :


Visite du bien pour le vendre
C’est la première étape de la vente immobilière. Après une prise de contact entre le vendeur et l’agence immobilière, l’agent immobilier visite le logement et note toutes les caractéristiques du logement à vendre.

Après cette visite l’agent immobilier vous fournira une estimation du prix auquel peut se vendre le bien grâce à sa connaissance du marché.

Suite à cette estimation l’agent donne au vendeur son ressenti et ses conseils pour vendre son bien, le vendeur confie la vente de son bien au représentant de l’agence.

L’agent immobilier remplit donc un mandat de vente et enregistre le descriptif et les photos du bien dans son fichier. Le mandat est obligatoire et signé par tous les vendeurs (attention en cas de succession). En cas de démarchage par l’agence, réclamez le bon de rétractation qui doit être joint à votre mandat. Les frais de négociation doivent être mentionnés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.
La fiche du bien sera consultable dans les vitrines de l’agence, sur son site internet ainsi que sur les sites d’annonces immobilières en ligne avec lesquels l’agence immobilière travaille.

Présentation aux acquéreurs potentiels
L’agent immobilier est en contact avec des acquéreurs potentiels qui sont en recherche. Il contactera les acquéreurs potentiels inscrits dans son fichier pour lesquels les critères correspondent au bien en vente pour leur proposer de le visiter. Les annonces immobilières mises en ligne attireront les acquéreurs potentiels en recherche active sur internet.
Pendant la visite une agence peut vous faire signer un bon de visite or le bon de visite n’a aucune valeur juridique.
Après la visite du logement, si les clients sont intéressés, ils rempliront avec l’agence une offre d’achat que le négociateur transmettra au vendeur.
Si l’acquéreur a visité le bien avec plusieurs agences, libre à lui de choisir celle qu’il veut, sa seule obligation est de passer par une d’elle, l’achat de particulier à particulier pour ce bien vous est donc interdit.

L’offre d’achat :
C’est un avant contrat où seul le vendeur s'engage. Elle est inévitable. Acceptée par le vendeur, elle devient définitive pour lui. Aucune somme d’argent ne peut vous être réclamée au moment de cette offre d’achat.

La négociation
Le négociateur immobilier deviendra l’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur pour qu’il puisse s’entendre sur un prix. Son intérêt est grand car il pourra recevoir une commission qu’à partir du moment où il a mis les deux parties d’accord et leur a fait signer un compromis de vente. Il est donc le mieux placé pour négocier le prix d’achat.

Signature du compromis
Un prix d’achat est accepté, l’acquéreur et le vendeur signent un compromis de vente en agence pour définir les modalités. L’achat définitif se finalisera chez le notaire environ 2 à 3 mois plus tard. Ce délai correspond aux diverses vérifications indispensables à la vente (certificats d'urbanisme, extrait cadastral, etc.). Pendant ce temps l’acquéreur fait de son côté les démarches pour l’obtention du prêt immobilier. L’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation, en général la somme correspond à un acompte maximum de 10% du montant de la vente. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours où il peut annuler la vente sans justification.

Tarif d’une agence immobilière
Les frais de commission sont libres et varient selon les agences. Les frais de commission de l'agence immobilière sont payables lors de la signature de l'acte chez le notaire ou du bail de location et pas avant. Ces frais peuvent être, soit à la charge du vendeur soit de l'acheteur. Dans le cadre de la gestion immobilière c’est un pourcentage qui est appliqué et est prélevé tous les mois directement sur les loyers du bien géré.

Types de vente
Voici un exemple pour une vente dite classique mais il existe plusieurs autres types de ventes comme le viager, la vente à terme ou location avec option d’achat.
  • Le viager : C’est un type de vente immobilière. Une personne âgée en général vend son bien en échange d’un bouquet et d’une rente. La rente lui sera versée jusqu’à la fin de sa vie. Elle peut conserver le droit d’habiter le bien en question. Il n’existe pas de viager type… Le bouquet, la rente, l’usufruit se négocient suivant les besoins et envies du vendeur et de l’acquéreur, alors appelés crédirentier et débirentier, mais surtout suivant la valeur du bien. Pour le vendeur la rente lui permet de s’assurer un revenu régulier.

    Il y a des débirentiers célèbres : le général de Gaulle, Valéry Giscard d'Estaing ou encore John Fitzgerald Kennedy

    La crédirentière française la plus célèbre est sûrement Jeanne Calment qui a vendu sa maison à son notaire alors qu’elle était seulement âgée de 90 ans…
  • La vente à terme : C’est une variante du Viager, la principale différence est que la fin est connue et n’a aucun lien avec le décès du vendeur. Le vendeur peut s’il le souhaite et d’un commun accord lors de la signature de la vente rester dans le bien. La vente à terme est un excellent placement immobilier à long terme, idéal pour se constituer un patrimoine en vue d’une retraite.
  • La VEFA : ou vente en état futur d'achèvement est un contrat utilisé pour la vente de logements neufs non construits. Appelée aussi vente sur plan est et a été principalement utilisée pour la vente de logements dans le but d’une défiscalisation de type DUFLOT, De Robbien ou Scellier bien que ces deux derniers n’existent plus de nos jours.